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Que peut-on espérer de la vente d'un bail commercial EHPAD ?

Revendre un EHPAD c’est céder son bail commercial et par conséquent son statut de LMNP ou loueur en meublé non professionnel. Quelles sont les caractéristiques de ces derniers et que peut-on espérer de la revente dudit bail commercial ?

Un EHPAD n’est pas un bien immobilier classique meublé. En effet, il est géré non pas par l’investisseur qui revêt le statut de loueur, mais par un opérateur spécialisé. Par conséquent, revendre un EHPAD c’est céder un ensemble de lots :

  • le bien immobilier et les mobiliers
  • le bail commercial c’est-à-dire celui signé entre l’opérateur et l’investisseur
  • le statut de LMNP

Le bail commercial est indépendant du bail locatif

Précisons que l’opérateur communément appelé gestionnaire est l’acteur angulaire dans un investissement en EHPAD. Il signe d’une part le bail commercial avec l’investisseur, et le bail locatif avec les locataires d’autre part. Il se charge du recouvrement des loyers auprès de ces derniers avant de les reverser à l’investisseur. Ainsi, l’EHPAD peut être revendu sans que le bail locatif soit interrompu.

Les conditions à mentionner obligatoirement dans le bail commercial

C’est dans le bail commercial que sont stipulées les conditions relatives au montant des loyers ainsi que la fréquence de leur versement. Important : les conditions de prise en charge des travaux de rénovation doivent aussi être mentionnées dans les clauses du bail commercial. C’est en principe le gestionnaire qui endosse cette responsabilité. Dans le cas échéant, le rendement de l’activité baisse en qualité et par conséquent, amoindrit la valeur de l’EHPAD au moment de la revente.

Les clauses portant sur la revalorisation des loyers doivent aussi être clairement mentionnées dans le bail commercial. Quelle fréquence et suivant quel calcul ? C’est sur la base d’indices règlementés que le calcul de la revalorisation des loyers s’effectue.

La durée du bail : celle-ci doit également être inscrite dans ce document contractuel. Enfin, principal élément extrêmement important que le futur acheteur va considérer : le sérieux du gestionnaire, ses performances financières, ses expériences dans la gestion de ce type de produit immobilier. Le nouvel acheteur en effet sera particulièrement exigeant sur le choix du gestionnaire étant donné que c’est celui-ci qui lui reverse les revenus locatifs de l’EHPAD. Un gestionnaire peu performant peut donc être à l’origine un mauvais rendement, voire d’une perte en capital.

En résumé, c’est de la qualité de ces clauses du bail commercial dont va dépendre la liquidité de l’EHPAD. Les experts sur ehpadimmo.com vous guident sur la meilleure manière d’optimiser les conditions de la revente de votre EHPAD, compte tenu de ces paramètres susmentionnés.

Le statut de LMNP : ce qu’implique la cession

Le nouvel acheteur bénéficie de tous les avantages rattachés au statut de LMNP. Non seulement puisque l’EHPAD est un bien immobilier meublé d’une part, mais aussi parce que l’acheteur perçoit le même loyer que le loueur précédent. Les avantages sont d’ordre fiscal en particulier : réduction de l’impôt sur le revenu grâce à la déduction des charges et des amortissements sous le régime réel d’imposition. Autre possibilité de défiscalisation : abattement de 50% et plus sous le régime micro BIC, réduction linéaire de l’impôt sur 9 ans à hauteur de 11% sous la loi Censi-Bouvard.

Le nouvel acheteur effectuera la déclaration de la nouvelle activité de LMNP auprès du centre des impôts et du greffe du tribunal de commerce. Ceci afin que la réduction de ses impôts soit effective.

Par ailleurs, il doit calculer le montant total de ses recettes locatives dans le cadre de son activité de loueur en meublé car son statut peut passer de celui de LMNP à celui de LMP.

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